전세집 구할때 필요한 용어 (임대차보호법, 등기부등본 보는 방법)

전세나 월세는 처음 구하러 다니는 분들은 임대인과 임차인이라는 용어부터 생소하고 헷갈릴 수 있습니다. 처음으로 전세대출을 알아본다면 융자가 무엇인지, 선순위채권이 뭔지 암호같은 단어들을 보면 당황할 수 있습니다. 오늘은 집 구하기 전 알아야 할 용어들을 기본 용어부터 임대차보호법의 주요 내용, 등기부등본 보는법 까지 알아보겠습니다.

집을 구하기 전 용어

 

• 임대인 : 집주인
• 임차인 : 세입자
• 월세 : 일정액의 보증금을 내고 다달이 월세를 주는 형태
• 전세 : 월세를 내지 않는 대신 보증금을 임대인에게 맡기고 계약이 끝나면 돌려받는 주거형태
• 반전세 : 전세금에 준하는 높은 보증금에 소액의 월세를 주는 형태, 월세와 전세 사이의 주거형태(쉽게 정리하면 보증금이 비싼 월세입니다)
• 사글세, 연세, 깔세 : 주로 대학가나 제주도 등 특수 지역에 있는 주거 형태. 1년치 또는 몇달치 월세를 일시불로 한 번에 납부하고 거주하는 방식

 

주택임대차보호법 주요 내용

 

집주인과 세입자가 합의한 내용이더라도, 위 법에 윕나되면서 세입자에게 불리한 내용은 효력이 없는 것이 특징입니다. 주택임대차보호법은 임대인이든 임차인이는 자세히 숙지하는게 좋습니다.

 

• 임대차기간

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 하지만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

예를 들면 집주인과 세입자가 서로 합의하여 1년 월세 계약을 하였습니다. 하지만 세입자가 갑자기 2년을 살고 싶다고 주장한다면 법으로 세입자의 임대차 거주기간은 무조건 2년까지 보장되므로 살 수 있습니다. 단, 집주인은 계약에 의해 2년 거주는 안된다는 주장을 할 수 없습니다. 임대차보호법은 편면적 강행규정으로, 약자인 임차인을 우선 보호하는 법입니다.

 

추가로 임대차3법 개정으로 인해 세입자는 기존 2년에서 추가 갱신 2년까지 요구할 수 있습니다. 단 소유주 도는 소유즈의 직계존비속이 실거주하는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 2기 이상 차임연체(월세밀림), 임차인이 고의 중과실로 주택 파손, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등이 있을 때는 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

• 증액 청구 제한

임대차계약의 갱신 시 증액은 기존 보증금의 5%를 초과하여 청구할 수 없습니다.

 

• 대항력

제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리 입니다. 설명하면 집이 다른 임대인에게 팔리거나, 경매로 낙찰자에게 넘어가더라도 내 보증금을 주장할 수 있는 권리입니다. 주민등록상 전입신고와 주택인도(입주)라는 조건을 갖춘 후 다음날부터 효력이 발생됩니다.

 

• 우선변제권

임차인이 확정일자를 받은 경우, 주택이 경매 등에 부쳐졌을 때 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리 입니다. 대항력과 우선변제권을 다른 개념입니다. 쉽게 생각하면 내 보증금을 지키기 위해 전입신고, 확정일자, 입주 3자기를 꼭 해야 합니다.

 

• 최우선변제권

약자인 임차인을 보호하기 위해 호액 임차인의 경우 확정일자를 받지 못하더라도 일정 금액을 최우선적으로 변제해주는 권리를 말합니다. 낙찰가의 50%안에서 일정 금액 변제를 받을 수 있습니다. 기준은 각 지역마다 다르며 예를 들어 서울시의 경우 1억 1천만원 이하 보증금에 대해 3700만원 까지는 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

부동산 계약을 진행할 때

 

• 주택임대차표준계약서

법무부장관이 서식을 정하여 권고하는 계약서 입니다. 다만 상호 합의 하에 다른 서식을 사용해도 효력은 동일합니다.

 

• 특약사항

당사자 사이에 특별이 하는 약속을 의미합니다. 예를 들어 벽걸이 TV는 금지한다. 반려동물은 키우지 않는다. 도어락을 설치해준다. 전세대출에 협조해준다. 등 사전 협의 하에 계약서에 적습니다. 추가로 임대차보호법을 위반하면 임차인에게 불리한 특약은 법적 효력이 없습니다.

 

• 등기부등본

집의 소유권, 대출, 압류 등의 이력을 기록한 문서로 누구나 열람이 가능합니다. 갑구, 을구, 표제부로 나뉘어져 있으며 갑구에는 소유권, 을구에는 소유권 외 (전세권, 근저당권 등), 표제부에는 건물의 기본 정보가 나와 있습니다.

 

• 융자

대출을 말합니다

 

• 담보

채무자가 채무 불이행 할 때를 대비하여 제공하는 수단으로 부동산 대출은 집을 답보로 받습니다.

 

• 근저당권

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위. 예를 들면 채무자가 채무를 불이행 할 때 (빚을 갚지 않을 때) 부동산을 담보로 하여 우선 변제 받을 수 있는 권리입니다. 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리면, 은행은 빌려준 돈에 대한 안전장치로 집에 근저당권을 설정하게 됩니다.

 

• 채권최고액

근저당권으로 담보되는 채권의 한도 금액 입니다. 만약 채무자가 빚을 갚지 않아 부동산을 담보로 빚을 돌려받는 상황이 돈다고 생각합니다. 이런 상황이라면 연체 또는 경매 등의 상황이 따라옵니다. 그래서 은행은 혹시 모를 연체에 대한 이자까지 합쳐서 채권최고액을 설정합니다. 원금+이자를 합쳐 120% 정도로 설정합니다. 따라서 대출 원금이 1억 있는 집은 등기부등본산 채권최고액이 1억 2천만원 정도로 설정되어 있습니다.

 

• 선순위채권

담보물건에 대해 다른 채권보다 우선 회수할 수 있는 채권 입니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되다면, 그 집에 얽힌 채권 순위대로 변제를 받을 수 있습니다. 등기부등본상 은행 근저당권이 먼저 잡혀 있다면, 은행이 나보다 선순위채권입니다. 다가구주택의 경우 나보다 먼저 입주한 세입자도 선수위채권자 입니다. 이부분은 등기부등본상 확인 불가, 아래 임대차 정보제공 요청서를 참고해야 합니다.

 

은행 채권최고액 2억, 전세보증금 2.5억, 매매가 5억인 집이 경매로 넘어갔다고 예를 들어 보겠습니다. 경매 낙찰은 보통 실거래가의 80% 정도입니다. 이후 낙찰받은 금액에서 경매 진행에 소용된 비용을 1차로 제하고, 은행이 나보다 선숭위채권자이므로 2억을 먼저 가져갑시다. 그럼 내가 받을 수 있는 돈은 2억 이하가 되어버립니다. 이런 상황이 발생하면 머리가 아파지기에 우린느 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

• 감액등기, 말소등기

근저당권의 채권최고액을 낮추는 것, 말소하는 것을 말합니다. 집주인은 채권최고액 내에서 자유롭게 대출을 갚고 빌릴 수 있습니다. 그러므로 계약 상시에 대출금 1억 중 8천만원을 갚았다고 내역을 보여준들, 감액등기를 하지 않는 이상 언제든 또 빌릴 수 있습니다. 마찬가지로 대출금을 다 갚았다고 하더라도 말소를 하지 않는 이상 다시 돈을 빌릴 수 있습니다. 그러므로 전세금으로 융자를 갚는 조건으로 계약을 체결할 때는 꼭 감액등기 또는 말소등기 조건을 특약에 넣어야 합니다.

 

• 전세권 설정

일반적인 전세는 채권(내 보증금을 청구할 수 있는 권리를 가지는) 계약입니다. 하지만 전세를 물권(집을 지배할 수 있는 권리를 가지는) 계약으로 진행할 수 도 있습니다. 이게 전세권 설정입니다.

 

전세권이란 전세금을 지불한 사람이 타인의 부동산을 점유, 사용, 수익 할 수 있는 권리를 말합니다. 등기부등본에도 전세권자가 기재되고, 전세권 자체만으로도 집을 지배한느 권리가 인정되므로 전입신고를 하지 않아도, 실제 거주하지 않아도 우선변제권과 대항력을 가지게 됩니다. 뿐만 아니라 소송을 거치지 않고도 바로 부동산에 대한 경매 신청이 가능해진 등 다양한 권리를 가지게 됩니다.

 

집주인 허락 없이도 가능한 전입신고, 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필수입니다. 그러나 일반적으로 집주인 입장에서는 다양한 서류를 준비해야 하기에 귀찮으며, 전세권이 설정되면 집주인 허락 없이 전전세를 놓는 등의 활도을 할 수도 있기에 대부분 동의해 주지 않습니다.

 

보통 전세권 설정을 하는 경우는 등기부등본에 융자금이 많은 경우나, 전입신고가 불가능한 조건의 집을 계약사는 경우만 진행하는게 대부분입니다. 이런 경우 집주인과 합의하에 전세권 설정을 하여 보증금을 보호합니다. 일반적으로 전입신고, 확정일자를 받는 것과 전세권 설정은 보증금을 지키는 역할에 있어서 큰 차이가 없습니다.

 

대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 생기고, 전세권 설정은 당일부터 효력이 생긴다는 정도입니다. 이부분이 걱정된다면 입주 당일 등기부등본을 떼어보면 근저당에 변동이 있는지 확인할 수 있습니다. 때문에 전세권 설정은 특별한 케이스를 제외하고는 보편적으로 잘 하지 않습니다.

 

계약 이후 진행하는 용어

 

• 임대차 정보제공 요청서

확정일자, 임대차기간, 보증금 내역 등이 나와있는 문서 입니다. 소유주(집주인) 본인이거나, 확정일자를 받은 세입자일 겨우 주민센터에서 열람할 수 있습니다. 다가구주택의 경우 이문서를 보면 확정일자 순서에 따라 선순위 세입자들을 확인할 수 있습니다.

 

계약 전이라도 집중인에게 요청해서 받아보는 방법도 있으나, 대부분 집주인은 귀찮고 잘 모르기에 안해주려고 합니다. 따라서 다가구주택의 경우 계약 전 부동산이나 집주인에게 선순위채권이 얼마나 있는지 확인하고, 계약 후 임대차 정보제공 요청서를 열람하여 사실 여부를 확인할 수 있습니다.

 

• 확정일자

계약서의 존재를 공적으로 증명하는 일자 입니다. 주택 소재지의 주민센터 또는 시군구 출장소, 지방 법원, 등기소, 온라인등기소 등에서 가능하며, 계약서 작성 후 바로 가능합니다.

 

• 전입신고

거주지를 이동했다는 신고 입니다. 주민센터 또는 민원 24에서 가능합니다. 전입신고를 하고 다음날부터 대항력이 발생한다는 내용 때문에 전날 미리 전입신고를 하는 경우도 종종 있습니다. 사실 대항력은 전입신고+주택 인도를 모두 충족한 날로부터 다음날에 발생합니다. 어차피 실제 보증금을 지급하고, 열쇠를 받는 등 주택을 인도받고, 이사를 한 날의 다음날부터 대항력이 발생되기 때문에 전입신고만 미리 하는 것은 큰 의미가 없을 수 있습니다.

 

• 전세보증보험

전세보증금을 돌려받지 못할 것이 우려된다면 안전장치로 가입할 수 있는 보험입니다. HUG, SGI 같은 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 지급해 주는 것입니다. 융자가 있는 경우, 역전세가 울되는 경우 드에 가입하고, 융자가 없더라도 혹시 모를 상황에 대비하여 가입해도 됩니다. 선순위채권+보긍금 금액이 집 가격보다 적어야 하는 몇가지 조건이 있으므로 확인합니다.